Haus vererben an Kinder das solltest du wissen

Solange kein Testament existiert, bestimmt das Bürgerliche Gesetzbuch, wie dein Vermögen verteilt wird. Der überlebende Ehepartner erhält neben Hausrat und gemeinsamen Bankguthaben eine feste Quote am restlichen Nachlass. Die Kinder teilen sich, was übrig bleibt, zu gleichen Teilen. Gehört das Haus ins Paket, entsteht eine Erbengemeinschaft. Jeder Miterbe hat vom ersten Tag an dieselben Rechte, egal ob er selbst im Gebäude wohnt, dort einziehen möchte oder lieber sofort verkaufen will.

Bei Maßnahmen der laufenden Verwaltung – etwa einen Stromanbieterwechsel oder kleinere Instandsetzungen – genügt jedoch grundsätzlich die Stimmenmehrheit der Miterben (§ 2038 Abs. 2 BGB). Einstimmigkeit ist erst für außergewöhnliche Entscheidungen wie Verkauf oder größere Umbauten erforderlich. Weigert sich ein Geschwisterteil auf Dauer, bleibt oft nur der Ausweg über das Amtsgericht und eine Teilungsversteigerung. In diesem Zwangsverkauf landet das Objekt unter Umständen weit unter Marktpreis. Zusätzlich kann eine offene Immobilienfinanzierung die Lage verschärfen, weil die Bank von allen Erben gemeinsam die Raten verlangt. Mit einer frühzeitigen, klaren Nachfolgeregelung verhinderst du ungewollte Gemeinschaften und stellst sicher, dass dein Eigentum nicht in einem kostspieligen Streit zerrieben wird.

Das eigenhändige Testament ist die einfachste Form, Einfluss zu nehmen. Schreibe es komplett von Hand, setze Datum und Unterschrift darunter, und schon ist es wirksam. Trotzdem lohnt sich ein Termin beim Notar, denn ein öffentlich beurkundetes Testament wird im Zentralen Testamentsregister hinterlegt und nach deinem Tod automatisch eröffnet. Damit entfällt das Risiko eines verschwundenen oder angefochtenen Dokuments.

Ein Erbvertrag geht noch einen Schritt weiter. Hier vereinbarst du gemeinsam mit weiteren Beteiligten – häufig deinem Ehepartner – verbindlich, wer welches Recht am Haus erhält. Weil alle Vertragspartner zustimmen müssen, sind nachträgliche Änderungen schwerer möglich. Das bringt Sicherheit, wenn zum Beispiel ein Kind das Elternhaus übernimmt und sich im Gegenzug verpflichtet, seine Geschwister auszuzahlen. Digitale Vermögenswerte wie Cloud-Speicher oder Kryptowährungen solltest du ausdrücklich erwähnen, weil Gerichte hier noch wenig Erfahrung haben und sonst die Zugriffsdaten verloren gehen können.

Unabhängig von der Form musst du immer an Pflichtteile denken. Selbst wenn du jemanden enterbst, steht ihm die Hälfte seines gesetzlichen Erbteils (§ 2303 BGB) als Pflichtteil in Geld zu. Viele Familien verhindern, dass frisches Kapital aus dem Haus abgezogen wird, indem sie sogenannte Pflichtteilsstrafklauseln einbauen: Fordert ein Kind nach dem Tod des Erstversterbenden seinen Pflichtteil, erhält es beim Tod des Zweitversterbenden nur noch den Pflichtteil – oder sogar gar nichts – statt eines vollen Erbteils. Das macht die vorzeitige Geltendmachung wirtschaftlich unattraktiv und hält das Vermögen bis zum zweiten Erbfall zusammen. Die Pflichtteilforderung verjährt nach drei Jahren – wer zögert, geht leer aus.

Wer das Haus nicht vererben, sondern zuvor verschenken will, profitiert von hohen Freibeträgen. Jedes Kind kann von jedem Elternteil alle zehn Jahre Vermögenswerte bis zu 400 000 € schenkungsteuerfrei erhalten. Übersteigt der Immobilienwert diese Grenze, lässt sich die Steuer durch clevere Gestaltung reduzieren. Die häufig empfohlene Strategie, zunächst nur das Grundstück zu übertragen und das Gebäude später zu schenken, funktioniert allerdings praktisch nur bei einem Erbbaurecht. Bei normalen Ein- oder Zweifamilienhäusern lassen sich Grundstück und Gebäude rechtlich nicht getrennt verschenken.

Auch ein vertraglich vereinbartes Nießbrauchrecht mindert die steuerliche Bemessungsgrundlage deutlich, weil dein Nutzungsrecht als wirtschaftliche Belastung gilt. Entscheidest du dich für diese Lösung, bleiben dir Mieteinnahmen oder das Wohnrecht – und dein Kind steht bereits als Eigentümer im Grundbuch. Vergiss jedoch nicht die persönlichen Risiken. Gerät der Beschenkte in eine Scheidung oder Insolvenz, gehört das Haus zur Vermögensmasse und ist unter Umständen gefährdet. Ein notariell abgesicherter Rückforderungsvorbehalt schafft Abhilfe: Tritt ein solcher Krisenfall ein, kannst du das Eigentum an dich zurückholen. Wichtig ist außerdem ein Gutachten, das den Verkehrswert zum Schenkungszeitpunkt belegt, denn Finanzämter wenden seit Anfang 2023 strengere Bewertungsregeln an, die zu einer höheren Steuerlast führen können.

Die Erbschaftsteuer knüpft direkt an den Immobilienwert an. Dank des Kinder-Freibetrags bleiben pro Elternteil bis zu 400 000 Euro des Erwerbs steuerfrei. Doch was geschieht, wenn der Bodenrichtwert seit dem Kauf durch die Decke gegangen ist? Dann greift eine progressive Steuer, die je nach Höhe des Mehrbetrags zwischen 7 und 30 Prozent liegt.

Es gibt jedoch eine wichtige Ausnahme: Zieht dein Kind spätestens sechs Monate nach deinem Tod in das Elternhaus ein und nutzt es zehn Jahre lang selbst, entfällt die Steuer unabhängig vom Wert, wobei nur die Wohnfläche bis zu 200 Quadratmetern steuerfrei bleibt – für darüber hinausgehende Quadratmeter fällt anteilig Erbschaftsteuer an. Voraussetzung ist außerdem, dass du das Haus bis zu deinem Tod selbst bewohnt hast oder nur aus zwingenden Gründen – etwa Pflegebedürftigkeit – daran gehindert warst. Muss dein Kind vor Ablauf der Frist ausziehen, weil es pflegebedürftig wird, bleibt der Steuerbonus in der Regel bestehen.

Berufsbedingte Umzüge hingegen gelten nicht als zwingender Grund, sodass der Vorteil dann rückwirkend wegfallen kann. Vermietet oder verkauft dein Kind das Haus innerhalb dieser Zehnjahresfrist, wird die zuvor erlassene Erbschaftsteuer rückwirkend fällig. Ein Plan B ist daher unverzichtbar. Prüfe, ob Rücklagen für Modernisierung, Energieeffizienz oder mögliche Denkmalschutzauflagen bestehen, denn teure Sanierungen können die Liquiditätsreserve deines Kindes stark belasten. Bei einer Vermietung nach dem Erbfall wird zudem Einkommensteuer auf Mieteinnahmen fällig. Wer alle Kosten im Blick behält, vermeidet böse Überraschungen und schützt die Liquidität seiner Kinder.

Sobald Geschwister gemeinsam ein Haus erben, prallen unterschiedliche Lebensrealitäten aufeinander. Vielleicht möchte eines der Kinder dort einziehen, ein anderes lebt im Ausland und will Bargeld, das dritte betrachtet die Immobilie als renditestarken Vermögenswert, den man vermieten sollte. Ohne einvernehmliche Lösung drohen endlose Diskussionen, weil jeder Miterbe alles blockieren kann. Du kannst die Lage entschärfen, indem du schon im Testament einen klaren Nachfolgeplan festlegst. Häufig übernimmt ein Kind das Haus und zahlt seine Geschwister aus. Der Auszahlungsbetrag kann als fester Wert oder in Prozenten des späteren Verkehrswertes definiert werden. Eine Stundungsklausel gibt dem Übernehmer Zeit, lange Kredite zu meiden und die Abfindung in Raten zu tilgen.

Alternativ kannst du per Vermächtnis bestimmen, dass das Haus verkauft wird und der Verkaufserlös anteilig fließt. Ein Vermächtnis ist – vereinfacht gesagt – eine „Zuwendung light“: Du setzt damit niemanden als Erben ein, sondern weist einer Person oder einer Gruppe nur einen konkreten Anspruch zu. Die begünstigte Person (Vermächtnisnehmer) erwirbt kein Eigentum am Nachlass selbst, sondern lediglich das Recht, vom oder von den Erben die vereinbarte Leistung einzufordern (§ 2174 BGB). Das kann Geld sein, ein bestimmter Gegenstand oder – wie hier – der anteilige Erlös aus dem Hausverkauf. Der entscheidende Unterschied zur Erbeinsetzung: Erben haften für Nachlassschulden und müssen sich um die gesamte Abwicklung kümmern. Vermächtnisnehmer dagegen tragen weder Pflichten noch Risiken, sondern warten schlicht auf die Erfüllung ihres Anspruchs. Für dich als Erblasser bietet das Gestaltungsspielraum.

Ein Eigenheim ist wertvoll, bindet aber Kapital und erfordert Pflege. Vielleicht passt ein flexibleres Vermögen besser zu den Zielen deiner Familie. Ein ETF-Sparplan auf den Namen deines Kindes kombiniert langfristige Renditechancen mit Steuerfreiheit innerhalb des Vertrages. Alle Erträge werden automatisch wieder angelegt, bis dein Nachwuchs volljährig ist oder du eine andere Bezugsberechtigung festsetzt. Zusätzlich profitierst du von Kinderfreibeträgen und kannst Sonderzulagen wie die Wohn-Riester-Förderung oder vermögenswirksame Leistungen geschickt einbinden. Sollte dein Kind später doch ein Haus kaufen wollen, bildet das Depot ein kräftiges Eigenkapitalpolster. Anbieter wie kinder-finance.de prüfen unabhängig, welche staatlichen Programme sich miteinander kombinieren lassen, und erstellen ein individuelles Konzept für dich. So sicherst du die Zukunft deines Kindes ab, ohne dich allein auf Immobilien zu verlassen, und behältst dabei die volle Kontrolle über dein Vermögen. Nutze unser kostenloses Beratungsangebot und schaffe für deinen Nachwuchs ein stabiles Fundament.